العقود العقارية في ظل اسعار الفائدة الجديدة

عرضنا في الجزء الاول، تحليلنا لفساد العقود العقارية وانهيارها، بينما سنخصص هذا الجزء لعرض مشكلة احجام المشترين عن اقفال العقود تحت وطئ ظهور ملموس لمقدمات فقاعة سعرية من وجهة نظر بعض الخبراء، والذي أطلقنا عليها تصحيح الاسعار والذي قد يمتد غالبا لمطلع العام القادم ، . خاصة وان الاتجاه العام يشير الى استمرار البنك المركزي الكندي في سياسة رفع سعر الفائدة بعد رفعه لها للمرة الثانية خلال شهرين بنسبة 1% في السادس من شهر سبتمبر (أيلول) 2017 . ويبدو منطقيا ان اسعار فوائد الرهن العقاري ستظهر تأثرها الواضح في استجابة مؤكدة من البنوك المقرضة حيث من المتوقع أن تصل فوائد الرهن العقاري الى ما يقترب من 3,5-3,75. والنتيجة ستقود الى انخفاض جديد في المعروض من المساكن بالتزامن مع انخفاض معدل الاسعار غالبا.  ومن المفيد الاشارة هنا أن عدد العقارات المباعة في شهر أغسطس ( أب) الماضي انخفض بنسبة 34,8% عن نفس الشهر من العام الماضي , كما بلغ متوسط سعر جميع أنواع المنازل في شهر اغسطس الماضي 732,292 وبزيادة قدرها 3%  عن أسعار نفس الشهر من العام الماضي في عموم كندا الا انه يعد انخفاضا وللشهر الرابع على التوالي بعد أن سجل أعلى رقم قياسي بلغ 919,086 في شهر أبريل ( نيسان ) الماضي و بقيادة واضحة لاسعار فانكوفر وحدوة الحصان الذهبي في تورنتو . ، كما جاء في تقرير لـ"الجمعية الكندية    .للعقارات  (Canadian Real Estate  Association). "

الصادر في 15 أب ( اوغسطس )، ويأتي هذا التراجع في معدل سعر البيع للمساكن في كل كندا متزامناً مع تراجع عدد المساكن المُباعة بواسطة خدمة "أم أل أس" بنسبة 2,1%، والذي يشكل تراجعاً شهرياً رابعاً على التوالي ولأول مرة منذ عام 2013. وما قبل الرفع الاخير لسعر الفائدة اظهرت القوائم الجديدة لعدد المنازل المعروضة  لشهر اغسطس الماضي أنه الأقل لشهر منذ 2016 وبنسبة 6,7 عن العام الماضي .

وكفريق مجرب وجدنا ان محور الأهتمام ، سيكون التعرف على كيفية حماية الزبون من التعرض لمشكلات انهيار العقد العقاري سواء ان كان مشتريا أو بائعا . وهذا يعني تناول الممارسات الوقائية والمانعة لفساد العقود والأجراءات المتاحة قانونا لمعالجة نتائج عدم اقفالها .

أذن سنعرض لكيفية انقاذ العقود في ظل امتناع المشترين عن اغلاق عقودهم مع البائعين وعرض بعضهم التخلي عن مبلغ يعادل أو يزيد عن 5% من قيمة الصفقة والمتمثلة بالعربون لقاء التحلل من العقد .

الأمر الذي يشير الى نجاح نسبي لحكومة تورنتو في تثبيط الاسعار التي شهدتها العقارات في العام الماضي والربع الاول من هذه السنة تحديدا، من خلال حزمة من القرارات الوقائية كان من أهمها فرض ضريبة عقارية اضافية نسبتها 15% على المشترين الاجانب واعطاء الولاية للبلديات في فرض ضريبة اضافية على العقارات الشاغرة ،واقترن ذلك بزيادة المعروض من الاراضي لأغراض البناء .  وكذلك منع المضاربة في العقارات التي لم تنشأ أو تحت التشييد خاصة في ظل تداعيات تعرضها لموجة من البيع والشراء المتكرر في الاشهر التي سبقت قرارات حكومة اونتاريو المشار اليها  .

وعلى ما يبدو فان الشريحة الاخيرة من المشترين تواجه خسارة مركبة بدأت بانخفاض تراكمي في اسعار العقارات في ضوء قرارات حكومة تورنتو في نيسان (ابريل ) الماضي، وارتفاع الفوائد على القروض التي سيتم الاقفال وفقها بعد اعادة التقييم .

وعليه فأن الامر بحاجة الى مواجهة سؤال مضمونه  ما العمل ؟ لذا قام فريق مكتبنا بعقد جلسات تحليل معمق للمشكلة وتوصل الى اليات رصينة لانقاذ العقود العقارية المبرمة وفقا للاتي :

أولا : العمل على دراسة مسار العقود والبحث عن فرص منح امتداد زمني مناسب للطرفين وبصورة رضائية تمكنهما من اتمام الصفقة .

ثانيا :ملاحظة تعذر رفع سعر الشراء او حتى خفضه أو طلب تعويضات تضاف الى مبلغ الرهن العقاري اذا ما أظهر التقييم الاولي لحالة العقد استحالة اقفاله في التاريخ المتفق عليه أوتمديده مرة ثانية قضائيا .

ثالثا : دراسة أمكانية اللجوء الى اسلوب الاقفال المضمون للعقود منعا لفسادها ويتضمن ذلك منع المشتري من التراجع بعد ان اصبح حائزا للعقار وفقا لاليات الاغلاق المضمون حيث يتم اللجوء الى تغطية التأمين خلال فترة الضمان تفاديا للمشكلات الناجمة عن تراجع المشتري.

رابعا: التركيز على حماية الحقوق التعاقدية والاهتمام بالامتثال الصارم لاحكام العقد وفق نموذجه المعياري حيث يعد الزمن جوهره وعليه يتوجب على البائع تأكيد استعداده لاقفال العقد قبل تاريخ الاقفال بفترة يجري تحديدها في العقد .

خامسا : التاكد من أن العقد قد تم وفق النموذج المعياري والقياسي المعتمد بحيث لا تتاح اية فرصة للطرفين في الطعن به اذا ما اتفقا رضائيا على سقوط العقد .

وبالرغم من الاحتياطات السابقة فقد نواجه عقدا اكتسب صفة السقوط وعندها لن يكون امام البائع سوى خيارات محدودة؛ وتتضمن هذه الخيارات :

قبول سقوط العقد والعمل على حيازة العربون قضائيا وقبول تنصل المشتري واعتبار ذلك خرقا للعقد يتيح رفع دعوة قضائية للتعويض عن الاضرارالتي لحقت بالبائع مع ملاحظة اهمية التاكد من دفع العربون قبل موعد الاقفال بما لا يقل عن 5% من قيمة العقد الاصلي والعمل على رفع نسبة االعربون في ظل الاوضاع الجديدة لاية عقود لاحقة .

تضمين العقد نصا يتيح حيازةالعربون بموجب احكام العقد الموقع بين الطرفين بعد خرق المشتري للعقد دون الحاجة الى اثبات البائع للاضرار الفعلية الناجمة عن سقوط العقد. ورغم ذلك فقد قضت محاكم الاستئناف في مثل هذه الحالة ، الاخذ بالاعتبار قيمة الاضرار والتي ان كانت أقل من قيمة العربون يتم طرحها منه ويعاد الفرق للمشتري . بينما اذا كان العربون أقل من قيمة الاضرار المقدرة فعليا يحق للبائع المطالبة بتعويضات اضافية.

ملاحظة صيغة بند العربون والودائع في العقد ان كانا تحت تفسير الشرط الجزائي حيث يتعذر على البائع تجاوز قيمة العربون اي الوديعة عند سقوط العقد .

وفي حالة ظهور زيادة في قيمة العربون فلا يمكن المطالبة به تلقائيا حيث تتولى المحكمة مراجعته للتاكد من صحته وفق المفهوم الوارد في العقد .

تتولى المحكمة المختصة احتساب أضرار انهيار العقود العقارية والتي عادة ما يتم احتسابها لاغراض التعويض من خلال قياس قيمة العقار بعد ثلاثة اشهر من سقوطه مع اضافة عناصر اخرى من قبل المحكمة عند حساب الاضرار ومنها تكاليف الصفقة الفاسدة،كتكلفة الانتقالات والايجار والاتعاب المهنية الواجبة الدفع سواء تمت الصفقة او فسدت باختراقها من قبل المشتري

وعادة من تتجه المحكمة لتخفيف الاضرار المشار اليها من خلال تحفيز البائع لتقليص خسائره عن طريق اعادة بيع عقاره بقيمة تقترب نسبيا من قيمة العقد السابق ، لذا قد لا يمنح تعويضا كاملا وفقا للمعطيات الجديدة . وهذا ما جعلها تشترط  فترة المقارنة عند احتساب الخسائر بحيث لا تزيد عن ثلاثة اشهر من تاريخ اقفال العقد موضوع السقوط .

نعترف اننا امام وضع شائك واننا مقبلين على تواريخ اغلاق للعقود المبرمة والتي لا نتوقع اقفالها لتنصل المشترين واعلان استعدادهم التخلي عن العربون المدفوع فعلا من قبلهم في محاولة لكسب رضا البائعين ودفعهم للقبول بسقوط العقود وعدم التمادي في المطالبة بالتعويضات الاضافية .

ان خبرتنا في مجال العقود الفاسدة تأخذ بالاعتبار أهمية احلال قواعد الانصاف والعدالة والركون الى أحكام القانون بشفافية بما يضمن حماية حقوق كافة الاطراف ، والاهم الاجتهاد في الحد من فساد العقود باعتماد اليات الوقاية التي سبق وان عرضنا لها في الجزء الاول من مقالتنا .

وفي كل الاحوال لا زالت الاسعار المتداولة في العقود قيد الاقفال مقاربة لمعدلاتها القياسية مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي ، الامر الذي يؤكد تحليلنا بأن الامر لا يعدو ان يكون أكثر من تصحيح سعري لسوق العقارات سرعان ما يستقر ويظهر علامات توازن سعري مرن في سوق متكاملة الاركان في مدى لن يتعدى نهاية العام القادم 2018 ، والمقصود سوق العقارات الكندية عموما ومنها سوق العقارات في منطقة تورنتو الكبرى والتي لا تعاني عموما من ظواهر ضعف او اختلال في مكوناتها الاساسية وعناصر ارتكازها والمتمثلة بالعرض والطلب والتمويل ، ويبدو ان هذه السوق بصفة عامة ستشهد استقرارا واضحا حال  قيام السوق بالتعبير عن استجابته لما اسميناه تصحيحا للاسعار. لقد تفادى الاقتصاد الكندي احتمالات حصول فقاعة سعرية كادت ان تحدث وتجعل من احد اعمدته وهو اقتصاد بناء المساكن  في وضع يصعب معه العودة الى وضع يؤدي فيه هذا الاقتصاد دوره في عموم الاقتصاد الكندي .

وأخيرا فان مكتبنا يواصل جهوده لنشر المعرفة القانونية والاجراءات المرافقة للعقود العقارية بما يمنح المتعاملين شعورا حقيقيا بالامان والاستقرار من خلال اللجوء الى ذوي المعرفة والمهارة والخبرة تفاديا لضياع أموال أجتهد اصحابها من اجل ان تأخذهم واسرهم الى بر الامان . وأخيرا نقول ان الجهل بالقانون لا يحمي من يخالفه .