التقييم والتثمين العقاري

في ظل الأوضاع الجديدة للسوق العقارية

تقديم :

تشير الاحداث الجديدة في سوق العقارات على اعتاب قرارات حكومة اونتاريو في شهر نيسان ( ابريل ) الماضي 2017، والتي استهدفت مواجهة فقاعة سعرية محتملة وتحديدا في منطقة تورنتو الكبرى ،الى نجاح واضح في تثبيط اطراد الاسعار بل والضغط عليها لتشهد انخفاضات متلاحقة خلال الاشهر اللاحقة لشهر نيسان (ابريل ) .وما اعقب ذلك من رفع سعر الفائدة من قبل البنك المركزي والذي انعكس على فوائد القروض العقارية بشكل ملموس.

 وعليه اصبح موضوع التثمين العقاري في مقدمة اهتمامات المقترضين والمقرضين معا وفقا لاهداف كل منهم ،وعلى وجه الخصوص العلاقة المباشرة بين التثمين ونجاح الاقراض بشكل يمكن الطرفين من اكمال صفقة الشراء والبيع دون تعرضها لاستحالة الاقفال ومن ثم فسادها، وما يترتب عن ذلك من مشكلات تلحق الضرر بطرفي العقد .وللمزيد من المعلومات عن حركة الاسعار والمعروض من المساكن والمبيعات الفعلية ، يمكن الاطلاع على النشرات الصادرة عن مجلس تورنتو للعقارات .

(TORENTO REAL ESTATE BOARD)

وعليه وجدنا مناسب التعرض لموضوع التثمين مستهدفين نشر المعرفة العقارية والتي باتت من اهتمامات الزبون حفاظا على حقوقه وتحسين فرصته في النجاح بالحصول على تمويل مناسب للعقار الذي يرغب بشراءه .

يجري تدريب واعداد مثمني المنازل واعتماد معايير التثمين وسلوكياته في كندا من قبل جهتين هما الرابطة الوطنية الكندية للمقيمين العقاريين ومعهد تقييم كندا. وهذه العملية متشابهة على نطاق واسع، رغم أن الهيئتين لديهما معايير مختلفة للأهلية .

Appraisal Institute of Canada (AIC)

CANADIAN NATIONAL ASSOCIATION of REAL ESTATE APPRAISERS ( CNAREA)

والمجلس الأول هو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة لممارسة مهنة التقييم العقاري ,USPAP

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice “

وللحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييم التاليتين  ؛

     License Certification

 Certified Appraisal & Licensed Appraisal

والمجلس الثاني يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية إعداد التقارير الخاصة بها وهو المسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري .

يستهدف التقييم العقاري تثمين العقارات لاغراض البيع والشراء وما يتعلق بهذين النشاطين من اقراض بنكي ( الرهن العقاري ) فضلا عن الاهداف التالية :

-  تحديد إيجار العقارات كنسبة من قيمتها .

- تحديد قيمة التأمين الواجب على العقارات .
-تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضي .
- تحديد خسائر العقارات نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل....الخ .
-تقييم العقارات بغرض حساب الضرائب.
- تحديد الضرائب على هدايا العقارات.
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع العقارات .

ويتعامل المقيم العقاري مع :
مشتري العقارات .
البائعين .
مؤسسات حكومية أو شركات أو بنوك .
وسطاء عقاريين .

والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذي يجب أن لا تتعدى علاقته بالعقار مهمة التقييم فقط دون أي علاقة أخرى

خبير التقييم / التثمين

خبير التقييم العقاري هو الشخص الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة على تقدير قيمة الأملاك العقارية لأغراضها المختلفة والتي تشمل :
تعاملات نقل الملكية .
الاستخدام كضمانة لإقراض تجاري أو عقاري .
حساب الضرائب وفي الخلافات القانونية ذات الجوانب المالية. وكذلك تقدير الأصول الثابتة في التقارير المالية .

وعليه يصح تسمية خبراء التقييم العقاري بمقدري الأملاك أو المثمنين المتعاملين مع القيم الاقتصادية – للتخصصات المختلفة – من خلال تقدير وتقرير هذه القيم . وكمحترفين فإنهم ملتزمون باجتياز اختبارات مكثفة في التعليم ، التدريب ، الكفاءة ، والخبرة . كما يجب عليهم الإلمام بقواعد ميثاق شرف المهنة  واشتراطات أداء أعمال الخبرة والقواعد العامة المقبولة للممارسة المهنية المتعارف عليها.

ويجب لأداء عمل الخبير أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد من النصوص و التعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للعقارات كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة وادارة العقارات وتقدير إيراداتها وتأثير العائد  ووسائل التمويل على القيمة الحالية لها.

 
مهمة وفوائد المعايير الموحدة لممارسة التقييم
كسب الثقة العامة في عمليات التقييم .
وضع معايير عمل للحكم على أداء وعمل المقييمن ( المثمنين).
تقوية روابط الثقة المتبادلة بين البنوك والمستثمرين بما له من اثر ايجابي على الاقتصاد .
       حماية حقوق خبراء التقييم ووضع ضوابط لأعمالهم من خلال المعايير الموحدة لممارسة مهنة التقييم
 

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).                            

قواعد أخلاقيات المهنة                        Ethics Rule

تصف هذه القواعد الالتزامات والمسئوليات الشخصية للمقيم سواء كان فرد أو منظمة أو جماعة .وتتضمن الصفات الواجب توافرها في خبير التقييم وفقاً للاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري الاتي :

- الأمانة .
- النزاهة  (عدم الانحياز ) .
- الكفاءة المهنية .
سلوك خبراء التقييم العقاري
·  يجب إن يتصف سلوك خبير التقييم بالآتي :

-   أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة وبكفاءة وموضوعية واستقلالية وعدم الأخذ بأي اعتبارات أو مصالح شخصية .

-   عدم الانحياز في التقييم لأي شخص أو جهة ما .

-   عدم الترويج لجهة أو فكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير وأي مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة والاشتراطات الموحدة .

-               إن يتوافق تقييمه تماماً مع الاشتراطات الموحدة للممارسة مهنة التقييم العقاري أو أي اشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة .

-   البعد الكامل عن أي سلوك إجرامي .

-   ألا يقبل أي مهمة تتضمن أي نتائج أو أراء محددة له مسبقاً .

-   لا يقدم في التقرير أي نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة  أو بها غش أو تدليس . ويجب عليه ألا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظفيه أو أي شخص آخر بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة .

-   لا يستخدم  أو يعتمد على أي استنتاجات غير مثبتة تتصل بخصائص كالسلالة ، اللون ، الجنس ، الدين ، الموطن ، أمور وراثية ، العمر ،  الدخل ، الحالة العائلية ، العجز الجسدي .

أو استنتاجات مفادها أن الاعتماد على أي من العوامل السابقة سيؤدي إلى رفع قيمة التقييم أو خفظه.

-         يجب ان لا يحصل الخبير على إية أتعاب أو عمولات أو أشياء ذات قيمة غير معلن عنها تدفع للحصول على أعمال تقييم لخبير التقييم وتعتبر غير مقبولة أخلاقيا .

-         حصول المقيم على أتعاب أثناء إعداد تقييم مكلف به يعتبر غير أخلاقي إذا ارتبط ذلك بأي من الأحوال التالية :
تقرير قيمة محددة مسبقاً .
إتباع اتجاه في نتائج المهمة يتعاطف مع الزبون .

-         الوصول إلى قيمة معينة للتقييم شرط لمنح العمل للخبير .

-         حدوث حدث يتعلق مباشرة برأي المقيم ويخص الهدف من العملية .

-         وعلى الخبير أن لا يظهر المعلومات أو نتائج العمليات المعدة للزبون لأي شخص آخر سواه أو من ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالإطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون .

ومن غير الأخلاقي قيام أي من أعضاء لجان المراجعة بإظهار أي معلومات وردت أمام اللجنة .

-        خبير التقييم يجب عليه أن يحفظ سرية المعلومات التي يقدمها له الزبون

وأن يؤدي عمله بإخلاص أخذا في الاعتبار المصالح الخاصة المشروعة له عند استخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه عند قيامه بتقديم نتائج التقييم .

وعلى خبير التقييم العقاري حفظ المستندات الخاصة بأعمال التقييم وفق القواعد المتعارف عليها للارشفة الامنة والتي تتضمن الاتي :

-        ملخصات لأي تقارير شفوية أو شهادات أو نسخة طبق الأصل من هذه الشهادات مشتملة على شهادة خبير التقييم موقعة ومؤرخة .

-        كل البيانات والمعلومات والوثائق الهامة لتدعيم أراء خبير التقييم واستنتاجاته والتي تظهر مدى توافق عمله مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري .

-        على المقيم أن يحفظ ملف العمل لفترة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد أو على الأقل سنتان بعد أخر مشاركة في أي مشكلة قضائية أعطيت فيها شهادة حول هذا التقييم.

-        ويجب عليه حفظ هذا الملف لديه أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ على هذا الملف واسترجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك في حال حفظه لدى الطرف آخر . ملف العمل يحوي أدلة استخدام الخبير لكل المعلومات الضرورية والمطلوبة لإعداد عمله والتي تتطلبها الاشتراطات الموحدة أي معلومات أخرى قد تكون ضرورية لاستكمال عمل الخبير .

-        ويجب العناية بالشكل العام ، الأسلوب ، الوسط المستخدم للسجلات المكتوبة – والتي ربما تكون مكتوبة باليد أو غير رسمية – لمراعاة انه يمكن استعادتها من قبل المقييم خلال الفترة المحددة مسبقاً لاستعادة السجلات ويجب مراعاة توافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي يجب ضمه إلى ملف العمل قبل إصدار لأي  تقرير التقييم وتوافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي كما يجب ضمان الكفاءة (الجدارة) والتي تعني ؛

(1) يتخذ كل الخطوات الضرورية أو المناسبة لكي يستطيع القيام بالمهمة على الوجه الأكمل .

(2)يذكر قلة الخبرة أو المعرفة أو كلاهما والخطوات التي اتخذت لسد هذه الثغرة في التقرير .

وفي حالة عدم توافر الفرصة لخبير التقييم للإقامة بالسوق المحلي لفهم كل احتياجات السوق يكون من المناسب أن يستعين بمقيم أخر من موقع  المهمة نفسها لديه الخبرة اللازمة لإتمام العملية على الوجه الأكمل . كما يجب ان يحصل على موافقة الزبون على أن أداء خدمة التقييم المحدود سوف يكون مناسبا ولا يمس بقواعد العمل المهنية المتفق عليها .

خبير التقييم مسئول قبل قبول أي مهمة ، وعند اللجوء إلى استخدام قاعدة الاستثناء أثبات أن مجال العمل المطبق سوف ينتج عنه آراء واستنتاجات سليمة يعتمد عليها – وكذلك يكون على خبير التقييم مسئولية الكشف عن أي انحراف أو اختلاف عن المتطلبات التخصصية (Specific requirements ) والاستخدام المراد .
يمكن لخبير التقييم أن يدخل في اتفاقية لكي يؤدي مهمة ما في مجال العمل (Scope of work) ذو طبيعة تخصصية. وفي هذه الحالة يجب على خبير التقييم قبل البدء بالعمل تحديد الإجراءات المطلوب إتباعها في عملية التقييم مع ضمان تكاملها وأن لا تكون قاصرة للحد الذي تؤثر على نتائج المهمة وعليه ان يبين للزبون أن متطلبات المهمة أقل من أو مختلفة عن العمل المطلوب من قبل المتطلبات التخصصية وأن التقرير سيظهر ويوضح هذه الاختلافات ومدى الحاجة لها .

وسنواصل في الاعداد القادمة عرض المعارف والمعلومات التي تمكن المعنيين بشراء وبيع العقارات الاطلاع على هذا المجال الحيوي من النشاط العقاري بما يمكنهم من التعامل معه وبما يحفظ حقوقهم ويجعلهم على بينة من التزاماتهم القانونية والاجرائية..